주택도시보증공사(HUG) 이행청구 진행과정 1차(경매에 넘어간 집)

 

내가 전세집 문제로 이행청구 과정까지 오게될 줄은 몰랐다. 블로그에 이 내용에 관해 글까지 적게 될 줄은 더더욱 🥲

우선 현재 시점에서 이행청구 접수가 완료되었다는 내용과 함께 명도일(이삿날) 문자를 받은 상태

쭉 타임라인을 그려보자면

- 2020.12.30 중기청(100%)로 전세집 계약, 다음날 확정일자 받고 전입 신고 완료
- 2022.08.~ 전세집의 가압류, 강제 경매 청구
- 2022.09.~ 중기청100은 보증보험가입된 상태의 대출이므로, 보증보험사를 통한 이행청구 접수 준비 시작
- 2022.10.25 집주인 임대인의 연락 두절
- 2022.11.29 임대인에게 해지통보 문자 전송 (계약 만기 1달 전)
- 2022.11. 경매 개시. 법원에 권리신고 및 배당요구서 제출 및 허그에 고지
- 2022.12.18 계약해지통보에 대한 내용증명 시작
- 2022.12.30 계약 만료
- 2023.01.07 임대인의 바뀐 초본상 집주소로 내용증명 도달 완료
- 2023.01.11 임차권 등기명령 접수 (02.22에 결정정본 및 임대인에 공시송달 완료)
- 2023.04.18 이행청구 접수
- 2023.05.26 보험사의 서류보완요청
- 2023.06.01 접수완료 및 명도일 안내 문자 수신
- 2023.06.13 명도일 이사, 보증금 반환 완료(예정)

길고도 긴 여정.. 그리고 아직 완전히 끝나지 않았다.

나는 요즘 말하는 깡통전세, 전세사기 유형은 아니고, 집주인이 수리비를 내주지 않아 피해를 본 다른집이 소송을 걸어 강제 경매로 넘어가고, 수리비가 없어 줄 돈이 없다고 잠수를 탄 케이스다.

내 경우에는 임대인과 임대인 아버지가 아버지와 딸 사인데, 사실상 모든 권한은 아버지가 있다고 주장하고 딸인 임대인도 아버지와 상의하라며 아예 대꾸도 안해준 케이스였다.

계약서는 딸이 쓰고 딸의 인적사항이 있지만, 계약서를 쓸 당시 위임장이 아닌 입회자로 아버지가 서명을 했어서 위임장이 따로 없었다. 나중에 이렇게 권한을 본인이 다 책임진다고 이야기할 줄 알았으면 위임장을 쓰는 게 맞는데 그 당시엔 잘 몰랐다.

계약 당시 그 전 집의 계약이 얼마 남지 않은 상태인데다, 중기청 대출을 해주는 당시 재직중이던 회사가 어려워져 퇴직까지 앞두고 있어서 조금 급한 상황이었다. 중기청 100으로 구할 수 있는 전셋집은 지금도 그렇지만 그때도 많이 없었다. 그래서 매물이 있고 중기청100이 가능하다는 이야기를 들었을 때 앞뒤 상황을 모두 고려하지 못하고 계약한 게 흠이었다.

지금 와 생각해보면 참 급하고 모든 게 서투른 채로 덜컥 계약서에 서명한 것이나 다름 없다. 중기청100이라 보증보험이 자동으로 가입되어 있어서 망정이지 당시 성격이었으면 흘러흘러 가다가 정신차리고 보니 전세금도 못받고 소송과 시간의 방에 갖혀 이자지옥에 살았을 지도 모른다. (하지만 보증보험 가입했어도 그럴 뻔 했다. 서류보완 과정에서 지옥을 겪게되었기 때문에.. 거절 통보까지 받았다가 어찌저찌 해결되어서 그 과정으로 인해 이 글을 쓰게 된 계기가 되었다 🥲)

그래서 내가 하고 싶은 말은, 어쨌든 임대인 주변으로 가족이 권한을 행사하는 분위기가 있다면 반드시 입회자가 아닌 위임장을 쓰던지 해서 계약서를 받아놓을 것. 그래야 임대인이 권한을 핑계로 지금처럼 잠수를 타도 탈이 없다.

그치만 문제는 그게 끝이 아니다... 위임장을 받았어도 나는 탈이 났을 가능성 100퍼센트였다. 여름에 물이 새서 빌라 전체가 보수 공사를 해줘야 하는 판국이었는데 우리집 집주인(그러니까 집주인 아버지)만 돈을 안주겠다고 집 건물을 지은 도청에 이야기 하라는 것이다. 이 임대인 아버지는 나이 지긋한 어르신이었는데 말을 정정하게 하시지 못하는 수준이었다. 대화가 앞뒤가 안맞았고 하고싶은 이야기만 주구장창 했다. 다른 빌라 세대들이 돈을 모아 수리비를 마련하는 동안 우리집 집주인만 수리비를 주지않았고 돈이 없었던 우리집은 수리를 하지 못했다. 그리고 내가 사는 첫 해에 노후된 보일러가 터져 결국 일이 터지고 말았다. 비가 엄청 새서 아랫집이 피해를 봤고 결국 아랫집이 수리비를 내주지 않고 잠수타는 임대인과 말이 안통하는 임대인 아버지에게 화가 나 소송 및 가압류를 걸게 된 것.

나는 임차인이라 별다른 방법이 없었고 결국 노후된 보일러 수리까지 전부 내 몫이 되었다. 이 수리비를 지급해달라고 몇번 요청했지만 임대인은 아버지에게 이야기하라고 하고 연락두절이었고 임대인 아버지는 도청에 얘기하라며 탓을 돌렸다. 그리고 이 집에서 살아서 생긴 문제는 전부 내가 해결해야 된다고 적반하장까지 내밀었다.

이 모든 문제가 집에 산지 반년만에 일어난 일이다. 오래된 집은 고칠 곳이 많았고 내가 살아서 고장난 게 아니라 고장난 집에 내가 들어와 살았던 것이다. 그런데 그 수리비가 모두 내 잘못이라니, 몇번을 소통하려고 노력했지만 임대인 아버지는 끝까지 대화가 안되는 사람이었다.

아랫집이 소송까지 진행한 이유를 알 것도 같지만, 결국 가압류가 걸린 상태로 집주인 아버지는 수리비가 없다며 내 연락을 무시하더니 종국엔 내 연락처까지 차단했다. 나는 이대로 가다가 집 전세금을 못 받을 것 같아 만기 2개월 전부터 정신차리고 보증보험을 준비하기 시작했다.

 

1. (경매 개시의 경우) 법원에 권리 신고 및 배당요구 신청서 작성

보증보험사(HUG)에 가장 먼저 연락했을 때 필요한 것은 우선 경매가 넘어갔을 때 법원에 권리신고 및 배당요구서를 접수해야 한다는 것과 해당 사실을 허그에 알려야 한다는 것이었다.

그래서 반차를 내고 법원에 먼저 가서 해당 문서를 작성했다.

준비물: 임대차계약서 사본 1통, 주민등록 등본 1통

내 경우엔 수원지방법원이었는데, 경매 우편을 받은 관할 법원에 방문하면 경매 관련 창구가 따로 있다. 거기에 문의해서 권리신고 및 배당요구신청서 양식 종이를 받고 작성해서 제출했다. 

이 단계는 경매가 걸린 집이 아닐 경우엔 패스해도 좋다.

그리고 이 양식을 제출하면서 같이 진행한 게 있다.

2. 집주인(임대인)에게 계약해지에 대한 내용증명 보내기

 

물론 이 단계도 집주인, 그러니까 임대인이 내가 임대차 기간(0000.00.00) 만료 후 연장하지 않고 해지 원한다는 문자를 보내거나 전화통화를 했을 때 알겠다고 답을 받으면 문제가 없다.

그러나 내 경우는 위에 서술했다시피 임대인은 연락이 되지 않았다. 강제 경매가 개시된 이후부터는 전화 수십통을 해도 고의로 받지 않고 문자도 확인후 답을 하지 않았다. 사실상 연락 두절이었고, 임대인 아버지는 위임장이 없었기 때문에 임대인 아버지를 통해 연락을 하는 것은 아무런 효력이 없었다. 이래서 위임장을 잘 써야 한다. 입회자인 아버지는 입회일 뿐 위임 및 대리인이 아니므로 아버지와 주구장창 이야기해봐야 아무것도 해결되지 않는다. 그리고 내 경우 임대인 아버지는 문장 하나도 제대로 완성하지 못하는 대화가 불가능한 상태의 사람이었다.

이 당시엔 몰랐지만 지금와서 그 때 알았으면 좋았을 사실을 몇가지 적자면(이 글이 꿀팁이 부디 아니길 바라지만, 만약 그런 경우에 놓인 분들께)

1. 임대인 연락처가 계약서상 연락처와 동일할 것

2. 계약해지 통보에 대한 문자나 전화에 대한 날짜가 연도까지 찍혀 있을 것. 연도까지 찍힌 날짜 상태의 문자나 전화로 이행시 제출해야 한다. (핸드폰의 날짜 변경을 통해 가능)

3. 임대인의 주소와 계약서상 주소가 일치한 지 확인할 것

 

이 중 하나라도 맞지 않은 경우 이행 기일이 늦어지거나 골치아픈 서류보완을 해야할 가능성이 높아진다. 가능하면 미리 확인해서 문제가 없는지 확인하자. 나는 세 개 모두 달라서 돌고 돌아 고생 끝에 이행 청구 접수를 마무리했다. 🥲

여기까지 왔는데 임대인이 연락 두절이라 문자를 보냈음에도 답이 없고 전화를 받지 않는다면, 그 다음으로 가는게 바로 내용 증명이다.

처음 내용 증명을 보내야 한다고 들었을 때의 막막함을 아직도 기억한다...

그렇지만 이 글을 통해 도움을 얻길 바라면서, 내용 증명은 사실 별 것 없다. 보내는 취지는 연락이 없는 집주인한테 해지 통보 했는데 연락을 안받더라, 그러니까 내가 계약 해지 원하는 걸 빨리 동의해라고 적은 내용을 집주인 주소로 보내면 공식적으로 증명이 가능한 문서화가 되니까 내용 증명을 보내는 것이다.

A4 용지에 수기로 적어도 상관없지만, 오타가 있으면 오타 수정이 굉장히 까다롭다. (오타 시 ~자 수정을 적고 그 옆에 우체국 직원이 보는 앞에서 서명을 해야한다.) 그러므로 미리 워드나 한글 파일 등으로 작성해서 가는 것을 추천한다. 나는 맥북을 사용 중이라 맥 기본 어플 중 하나인 Pages 에서 작성하고 Export > PDF로 내보내기 기능을 활용했다.

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Pages 어플 사용법(Mac에서 문서 작성 시 유용한 어플)

⬇️ 더보기 펼쳐서 열기

1. 응용 프로그램 > Pages 어플 클릭

Pages 어플

2. 템플릿 > 빈 페이지 선택 후 내용 작성

3. 파일 > 다음으로 내보내기 > PDF 로 내보내서 인쇄

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자 그럼 내용은 어떻게 적냐, 내 경우엔 다른 사람의 블로그를 참고해서 이렇게 적어 보냈다.

위 내용을 참고로 계약 만료 날짜가 잘 나오게 적어서 PDF나 기타 다른 인쇄가 가능한 포맷을 통해 내보낸다.

총 3부를 인쇄해야한다.

한장은 임대인에게, 한장은 내가 보관하기 위해, 또 한장은 우체국이 보관하기 위해 필요한 3장이 있어야 한다.

3장을 인쇄 후 우체국에 방문하여 내용 증명을 보낸다고 하면 알아서 접수해주신다.

접수 비용은 대략 4천 얼마쯤 나왔다.

접수시에 우편 봉투에는 연락 두절인 임대인이 내용을 보고 안받을 수도 있다며, 주소만 적고 연락처는 적지 않아도 된다는 우체국의 노련한 직원분으로부터 꿀팁을 안내 받아 주소만 적어 보냈다.

내용 증명이 폐문 부재 등의 이유로 도달하지 못한다면?

여기서 끝이 아니라, 나는 내용 증명 도달이 계속해서 실패해서 거의 3번을 같은 내용을 한달에 걸쳐 보내야만 했다. 자꾸 폐문 부재라는 내용이 나오면 어떻게 해야할까?

내 경우엔 집주인의 최종 주소지가 변경된 경우였다. 이 경우 보낸 내용 증명의 폐문부재가 등의 이유로 반송된 내용이 찍힌 내 보관용지와 임대차 계약서를 가지고 주민센터에 방문해서 임대인의 초본을 떼서 최종 주소를 확보해야 한다.

마지막 주소지로 내용 증명이 잘 도달했다면 이행 청구에 접수를 위한 초석이 어느정도 완성되었다고 볼 수 있다. 하지만 최종 주소로도 반송이 된다면

의사표시 공시송달 신청서

를 작성해야 한다.

공시송달이란?

공시송달이란 당사자의 주소, 거소, 기타 송달할 장소를 알 수 없는 경우 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관해 두었다가 당사자가 나타나면 언제라도 교부할 뜻을 법원 게시판에 게시하고 일정한 기간이 지나면 이를 상대방에게 송달한 것으로 보는 송달방법

내 경우와 같이 법원에 가서 신청했는데, 관할 법원이 수원지방법원이라 여기로 가서 신청을 완료했다.

준비물: 등기부 등본, 건축물 대장,임대인의 주민등록초본 1통, 임대차계약서 사본, 내용 증명(사본 가능)

등기부등본과 건축물대장은 법원 안의 무인기계에서 뽑을 수 있다. 참고로 등기부등본은 현금만 가능하니 현금을 꼭 준비해서 가야 한다. (1000원) 사실상 초본의 주소지도 불투명하여 임대인이 받지 못한 것이라 공시송달로 제출하는 것이기에 연락이 닿지 않았다는 것에 대한 증명서류(내용 증명)와 내 신분과 임대인의 관계를 증명할 임대차 계약서가, 계약서상 집의 정보 내역서가 준비물이라고 보면 된다.

나처럼 법원에서 신청할 경우 법원 민사신청과에서 공시송달을 신청하러 왔다고 하면 안내해 준다. 직원에게 임대차 계약서와 보관중인 내용증명을 보여주고 공시송달 신청서 신청서를 제출하면 송달료를 납부하라고 한다.

수원지방법원의 경우 창구 옆으로 나오면 옆에 신한은행이 보인다. 대기표를 받았다가 순서가 되면 직원에게 공시송달 송달료를 계산하겠다고 하고 말하면 알아서 잘 처리해 주신다. 또한 송달료 처리시 법원명을 적어야 하는데 여기서 임대인의 주소지 관할 법원으로 기재해야 한다. 지세와 함께 송달료를 계산하면 영수증과 준다. 그걸 가지고 다시 민사신청과로 돌아가 송달료 영수증을 납부하면 마침내 공시송달 신청이 완료된다.

여기서 은행 대출 연장 (2개월-> 마지막 연장 6개월 진행 시 특별 연장) 을 했던 내 경우처럼 특별 연장을 해야할 경우 공시송달 접수증을 제출해야 은행 연장 접수가 가능하다. 그러니 이 단계에서 접수증명원을 미리 떼두자. 접수가 완료되었던 아니던 간에 접수를 했다는 증명원 자체로도 대출 연장이 가능했다.

공시송달 접수가 완료되었다면 이제 시간과의 싸움이다. 접수 완료된 후 법원에 기재되기까지 몇일 소요되고, 또 기재된 지 2주 후부터 공시송달의 효력이 발생하기 때문이다. 관련 진행 상황을 접수 시에 받은 전화번호로 물어보는 건 번거로울 수 있기에 나는 전자소송 사이트에서 사건번호를 등록하고 진행 상황을 인터넷에서 확인했다.

대법원 전자소송 사이트

https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

전자소송

⬇️ 메인 홈페이지에서 전자소송사건등록 버튼 누르기

 

> 전자소송사건등록 버튼을 통해 내 사건번호 입력후 사건등록을 하게되면

이렇게 나의 메뉴에서 진행중 사건 조회가 가능하다.

 

 

이렇게 완료 후 몇 년 같은 며칠의 시간이 흐르면 공시송달 접수가 결정되었다는 진행상황이 잡히게 된다. 진행 상황에 신청인 ㅇㅇㅇ에게 결정정본 발송과 같이 결정정본 단어가 보이면 완료가 되었다는 뜻이다.

그러면 이제 진짜, 집주인에게 전달할 계약 만료 의사 표시가 마무리된다. 더이상 안살고 나가겠다고 말한 것에 대한 동의를 얻기까지 이렇게 긴 시간과 노력이 들어간다. 진짜, 다시 적으면서도 느끼는 것이지만, 고통스러운 시간이고 사람 할 짓이 못된다. 😞

임대인은 발뻗고 편하게 살며 자는 동안 임차인은 고통의 시간을 견뎌내야 하니,,, 이런 과정에 놓여서 정보를 찾다 내 글까지 타고 오신 분이 계시다면 위로의 말씀을 전합니다. 책임져야 할것을 회피해가며 남을 괴롭게 만든 못된 임대인들 모두 벌 받았으면 좋겠습니다.

* 전자소송 사이트에서 직접 송달신청도 가능

공시송달의 경우 전자소송 사이트에서도 직접 진행이 가능하다. 과정을 수기로 입력해야 하는것이 어렵게 느껴질 뿐 법원에서의 진행 내용과 거의 동일하니 시간을 아끼기 위해 법원 사이트에서 직접 하는 방법도 추천한다.
작성 방법은 네이버에 전자소송 공시송달을 검색하면 자세한 방법이 나오니 가이드대로 하는 것을 추천.